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任意売却＆競売用語辞典

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知。
突然、届けられる案内。
耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。

解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。 そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。
任意売却＆競売用語辞典をご活用ください

あ行

一括返済（いっかつへんさい）
残債務をまとめて返済すること。債務の支払いが延滞すると、「期限の利益の喪失」となり債権者より一括返済を求められる。
延滞（えんたい）
金銭の支払いや納入が期日に遅れて滞ってしまうこと。
オーバーローン（おーばーろーん）
いわゆる不動産の価値に対して「債務超過」の状態のこと。住宅ローンの残債が相場（時価）以上に上回ってしまうこと。例えばローン残高２５００万円のところ不動産の価値が２０００万円しかないような場合。オーバーローンであっても「任意売却」であれば売却可能です。

か行

買付証明書（かいつけしょうめいしょ）
不動産物件の購入希望者が、金額を明示して書面により売主へ購入意志を示す書面のこと。法的拘束力はないが、通常は契約前提で商談をすすめるために必要な”購入申込書”となります。
仮登記（かりとうき）
まだ本登記を申請する為には条件が備わっていない時などに、将来予定する本登記の順位をあらかじめ保全しておくためにする登記のこと。
期限の利益の損失（きげんのりえきのそんしつ）
契約違反等があった場合、期限の利益を失うこと。
例えば、定められた期日までに債務の返済を履行できない場合に期限の利益を失い、債務の一括弁済請求をされる。
金銭消費貸借契約書（きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ）
借主が金銭を銀行などの金融機関等の貸主から受け取り、後にこれを返還することを約する契約書。業界では、略して、金消とも金消契約とも呼ばれる。
強制競売（きょうせいけいばい・きょうばい）
強制競売とは、債務を返済できなくなった債務者の所有不動産を裁判所が差し押さえて、競争入札により売却すること。落札代金（売却代金）は債権者に対しての支払い充当される制度である。所有権移転時に全ての抵当権と差押が抹消されるが、現況（物理的にそのままの状態）での引渡しとなるので、占有者の立ち退き交渉やマンションのような場合に滞納管理費などの支払いを清算する必要があったりする。
強制執行（きょうせいしっこう）
民事執行法に従い、国家権力によって、私法上の請求権を強制的に実行し、行政法上の義務の不履行に対し、行政主体が実力で履行を強制すること。
競売でいうならば、落札人が占有者を退去させるために裁判所へ申立て強制的に追い出すこと。
競売（けいばい・きょうばい）
債務者が借入金の返済ができなくなった場合に債権者が不動産（抵当不動産等）を差押え、裁判所へ担保不動産の競売申立を行い、競売が開始されると多数の購入希望者を募り入札させ最高価格（売却基準価格の80％以上）での入札者が落札（買い受け）できるシステムのこと。
競売開始通知（けいばいかいしつうち）
競売手続に入った旨を伝える通知。
競売取下げ（けいばいとりさげ）
競売が進行中であっても、一定期間内であれば債権者などの競売申立人は競売を取り下げることが可能です。債権者は競売でなくても債権の回収が図れれば取り下げる可能性があり、その一つが「任意売却」である。

さ行

債権者（さいけんしゃ）
債務者に対して一定の給付を請求する権利を持つ者。金銭の借入先などのこと。（金融機関など）
催告書（さいこくしょ）
決められた期日に返済がない場合などで債権者がその返済を催促するために出す通知書。
債務者（さいむしゃ）
債権者からお金を借りた場合の借り主。債権者に対して一定の給付義務を負う者。
債務整理（さいむせいり）
債務者が、支払わなければならない債務の支払いが出来なくなった場合に、金利減免、債務圧縮などを行い、支払える金額にまで債務を抑えること。債務整理には、任意整理、特定調停、個人民事再生などがある。
差押取り下げ（さしおさえとりさげ）
執行機関が債務者の財産（不動産）の処分を禁止する行為を取り下げてもらうこと。（差押え登記の解除をしてもらうこと）
差押（さしおさえ）
  • 1. 特定の物または権利についての処分を禁止する国家権力の行為。
  • 2. 民事訴訟法上、金銭債権の執行時に執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。
  • 3. 租税等の支払いが滞った場合において滞納者の財産の処分を禁止すること。
3点セット（さんてんせっと）
裁判所で入手できる競売不動産の資料。「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3種類の資料のこと。
サービサー（さーびさー）
不良債権の迅速な処理と再生を目的とし、平成11 年施行された「債権管理回収業に関する特別処置法（サービサー法）に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。
自己破産（じこはさん）
裁判所に債務者本人が破産申立を行い、破産宣告を受けること。
執行官（しっこうかん）
地方裁判所に配属された嘱託社員。公務員ではないが職務を執行するための業務を行う。競売であれば資料作成（3点セット）や強制執行などの業務を行う。
住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ）
国民大衆の住宅建設および購入に必要な資金を長期かつ低利で融資することを目的とする政府金融機関。昭和25年（1950）に設立。今でいう「住宅金融支援機構（平成19年4月変更）」のこと。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
依頼者が依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止した契約のこと。

た行

代位弁済（だいいべんさい）
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権、担保物件などが求償権の範囲で弁済者に移転すること。不動産の場合は、金融機関に対して保証会社（サービサー）がこの行為”代位弁済”を行う。
滞納（たいのう）
納付する義務のある者が、定められた期間内に金銭や物品を納入しないこと。
担保（たんぽ）
債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供され、債権の弁済を確保・保全する手段となるもの。物的担保（不動産等）と人的担保（保証人）とがある。
担保割れ不動産（たんぽわれふどうさん）
担保（抵当）不動産の債務残高より、当該不動産の実勢価格が下落してしまっており、担保価値が目減りした不動産のこと。債務超過（オーバーローン）状態にある担保不動産のこと。
遅延損害金（ちえんそんがいきん）
定められた日時に、債務を支払わなかったことにより発生する賠償として支払う損害金のこと。
調停（ちょうてい）
紛争が起こったときに、当事者同士で解決できない場合、公的能力を持った第三者が介入し、双方の合意を得ること。
抵当権（ていとうけん）
担保となっている物を債務者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその物から債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物権。不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車などについて認められる。
抵当権解除（ていとうけんかいじょ）
担保、抵当権の権利を解除する（外す）こと。
抵当権抹消請求（ていとうけんまっしょうせいきゅう）
抵当権が設定された不動産の所有権を買い受けた物（第三取得者）が、抵当権者に対して相当の代価の支払いをして、抵当権の抹消を請求すること。2004年4月1日施行。
登記簿謄本（とうきぼとうほん）
土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。（全部事項証明書など）
督促状（とくそくじょう）
債権者が住宅ローンの返済を催告する為になどに出す書面のこと。
特別送達（とくべつそうたつ）
裁判所から訴訟関係者に送られる訴訟書類などを内容とする郵便物のこと。

な行

内覧・内見（ないらん・ないけん）
その不動産建物に興味がある人や購入（賃貸）希望の人が物件内部を確認すること。
任意売却（にんいばいきゃく）
所有する不動産の返済（ローン）などの支払いが困難になった場合に、不動産の競売を回避し利害関係者の同意のもと、該当不動産を売却すること。通常の売買取引に近い。

は行

売却基準価格（ばいきゃくきじゅんかかく）
競売にあたり対象となるその不動産を裁判所の評価人が調査して、取引事例や公示価格に基づいた後、権利関係を加味した上で定めた、入札時の基準となる価格のこと。
配分表（はいぶんひょう）
不動産売却の際に、売却資金から各債権者に配分するときに用いる用紙。
破産（はさん）
債務者が債務を完済することができなくなった場合に、債務者の総財産をすべての債権者に公平に弁済することを目的とする裁判上の手続き。
破産管財人（はさんかんざいにん）
破産者の財産を裁判所の変わりに管理する人のこと。裁判所が選任するが、弁護士が選ばれるのが一般的です。

ま行

無担保債権（むたんぽさいけん）
抵当権の設定がない貸付金。任意売却後の残債は（売却不動産の抵当権が抹消されため）この無担保債権となる。
免責（めんせき）
責任を問われることを免じること。自己破産した後の債務もこれにあたる。

や行

有担保債権（ゆうたんぽさいけん）
抵当権を設定されている不動産等のこと。

ら行

利害関係人（りがいかんけいにん）
特定の事実について法律上の利害を持つ者をいう。
リスケジュール（略して、りすけ）
金融機関が債務者からの申し出により、既存の返済計画を見直し、返済額の減額や返済期間の据え置き等を行うこと。
レインズ（れいんず）
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターシステムネットワークの名称。不動産業者間では、このレインズでの情報を元に取引されることがある。
連帯債務者（れんたいさいむしゃ）
主たる債務者と共に債務を負担すること。複数の債務者が、同一内容の給付について各自独立に債権者に対して全部の給付をする義務を負い、その中の一人が弁済すれば、他の債務者も債務を免れる。
連帯保証人（れんたいほしょうにん）
主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束すること。この連帯保証の場合、通常の保証とは異なり、催告の抗弁権がなく債権者からの請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。